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房產(chǎn)測量

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房產(chǎn)測量

房產(chǎn)測量
       房產(chǎn)測量主要是測定和調(diào)查房屋及其用地狀況，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、征收稅費以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供測量數(shù)據(jù)和資料，是常規(guī)的測繪技術(shù)與房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的測量工作。它是研究城鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企業(yè)、事業(yè)單位及其相毗連居民點的房產(chǎn)測繪的理論，儀器和方法的應用技術(shù)。房產(chǎn)測量與城市地形測量、地籍測量有相同之處，但由于服務(wù)對象不同，內(nèi)容和要求又有所不同。
基本內(nèi)容
       房產(chǎn)測量的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。
測量的作用
       房產(chǎn)測繪是常規(guī)的測繪技術(shù)與房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測繪：而房產(chǎn)測量所獲得與永久性標志相聯(lián)系的房產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋面積、房屋產(chǎn)別等等都具有法律效力，從而載入房屋權(quán)屬證書，所以房產(chǎn)測量所得的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財政稅收的重要依據(jù)，擁有權(quán)屬(法律上)、財政(稅收上)和城鎮(zhèn)規(guī)劃三大基本功能，它的主要作用可以歸納為如下幾方面：
(一)管理方面
       為了使城市房產(chǎn)管理和住宅建設(shè)都能穩(wěn)步納人社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的軌道，城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門和規(guī)劃建設(shè)部門都必須全面了解和掌握房產(chǎn)的權(quán)屬、位置、數(shù)量和現(xiàn)狀等基本情況。只有這樣，才能進行妥善的管理和合理的規(guī)劃建設(shè)，更好的調(diào)配使用房屋和土地，有計劃安排舊城區(qū)住宅的修建改造以及新發(fā)展區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。另外，房產(chǎn)測量的成果，亦是開展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理理論研究的重要基礎(chǔ)資料。
(二)經(jīng)濟管理
       房產(chǎn)測量提供了大量準確的圖紙資料，為正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的利用現(xiàn)狀以及變化、清理公私各占有的房產(chǎn)數(shù)量和面積，建立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理的圖形檔案，統(tǒng)計各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù)，亦為開展房產(chǎn)經(jīng)濟理論研究提供了重要數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測量還為城鎮(zhèn)財政、稅收等部門研究確定土地分類等級、制定稅費標準提供了基礎(chǔ)依據(jù)，確保各項稅費的及時征收。
(三)法律方面
       房產(chǎn)圖所表示的每戶所有的房屋的權(quán)屬范圍，是經(jīng)過逐幢房屋清理產(chǎn)權(quán)，并經(jīng)過各戶申請登記，經(jīng)主管部門逐戶審核確認的。房產(chǎn)圖作為核發(fā)房屋所有權(quán)證書的附圖，是具有法律效力的圖紙它是加強房產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)屬證書、保障房屋所有者的合法權(quán)益，加強社會主義法律管理的重要依據(jù)。
       一方面，原始的依托房產(chǎn)圖建立的房產(chǎn)檔案圖卡為現(xiàn)在舊城改造中的房屋拆遷提供了極具價值的原始憑據(jù)，并為相當多的房屋權(quán)屬糾紛提供了強有力的法律保障。而當代的房產(chǎn)測量為城市的GIS建設(shè)提供了支撐點，沒有這些通過測量人員到實地測繪或者利剛已有圖紙資料按數(shù)字化格式的要求采集的來的圖形數(shù)據(jù)，地理信息系統(tǒng)無從建設(shè)：因而，測繪技術(shù)及基礎(chǔ)測繪工作是地理信息化的基礎(chǔ)，地理信息化是測繪發(fā)展的高級階段，沒有這些支撐，地理信息系統(tǒng)是無法健康發(fā)展的：通過以上房產(chǎn)測量作用的簡述，不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)測量無論是對城市地理信息系統(tǒng)的建立，還是對整個區(qū)域的房產(chǎn)管理來講，都是一項重要的基礎(chǔ)工作。同時，我國實行的房產(chǎn)登記制度是一種法律登記制度，是一種以國家強制力為后盾，積極主動的行政措施，保持房產(chǎn)測量的連續(xù)性也就成了房產(chǎn)管理的迫切需要，而房產(chǎn)測量中難之又難的房產(chǎn)圖測繪的現(xiàn)勢性也就有了更高的要求。
測量的任務(wù)
       房產(chǎn)測量的任務(wù)，主要是通過測量和調(diào)查千作來確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權(quán)屬，界線、質(zhì)量、數(shù)量和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來：目的是要搞清楚房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)的范圍，界線和面積，房屋建筑物的分布，坐落的位置和形狀，建筑物的結(jié)構(gòu)，層數(shù)和建成年份，以及建筑物的用途和土地的使用情況等基礎(chǔ)資料，為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和戶籍管理房地產(chǎn)的開發(fā)利用以及城鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)依據(jù)，促進房屋管理、維修，保養(yǎng)和建設(shè)工作經(jīng)濟效益和社會效益的提高：歸納起來就是：①提供核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的圖件，建立產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍檔案等房產(chǎn)管理基礎(chǔ)資料．②為房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)管理測制分幅圖、分丘岡和分戶圖。③為城鎮(zhèn)住宅建設(shè)和舊城改造提供規(guī)劃設(shè)計所需的圖紙資料。
具體任務(wù)包括以下幾項：
       (一)測制分幅圖
       分幅圖是全面反映一個城鎮(zhèn)的房屋及用地位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)，是全面掌握一個城鎮(zhèn)的房屋建筑，土地現(xiàn)狀及變化情況的總圖-對于已有適用地形圖的城鎮(zhèn)，可以利用現(xiàn)有地形圖，在這個基礎(chǔ)上加測所需要的房產(chǎn)內(nèi)容就可以了：如若沒有適用的現(xiàn)成地形圖．則要重新做包括地形圖在內(nèi)的全部房產(chǎn)圖的內(nèi)容：
       (二)測制“三產(chǎn)”管理圖卡
       “三產(chǎn)”即產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)籍：產(chǎn)權(quán)是泛指所有權(quán)者對財產(chǎn)的占有、使用，收益和處理，并排除他人干涉的權(quán)能。產(chǎn)業(yè)是指房地產(chǎn)經(jīng)營部門所經(jīng)營的財產(chǎn)、家庭。它涉及公房的產(chǎn)權(quán)來源依據(jù)，其內(nèi)容有房屋結(jié)構(gòu)、層次、設(shè)備和經(jīng)常性的變動，要賬實相符，住戶和租戶一致：產(chǎn)籍則是指產(chǎn)業(yè)情況的登汜和記載
       “三產(chǎn)”管理圖卡包括：①房產(chǎn)分丘平面圖。②房產(chǎn)分層、分戶平面圖。③房產(chǎn)部門直管房屋圖卡。④房產(chǎn)部門直管土地圖卡。這些資料正是加強城市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)，是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的附圖，也是房產(chǎn)部門進行房地產(chǎn)業(yè)管理和評算租金的依據(jù)。
       (三)房產(chǎn)圖的修測和補測
       城鎮(zhèn)的基本建設(shè)在不斷發(fā)展，舊城的改造、新建、擴建，加層等增加的房屋和拆除、焚毀等減少的房屋，在基本分幅圖上都需要及時進行修測和補測：使原測制的房產(chǎn)圖不斷得到更新，以便保持房產(chǎn)圖、圖卡和實地三者的一致，使房產(chǎn)圖永遠保持最好的使用價值，以適應房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的需要。
一般步驟
      （1）基礎(chǔ)測量。首先，測繪人員利用測繪儀器，對測區(qū)布設(shè)房產(chǎn)平面控制點，進行平面控制測量。其次，測繪人員依據(jù)房產(chǎn)平面控制點，對測區(qū)內(nèi)的房屋及其附屬設(shè)施進行測量，繪制1：500房地產(chǎn)總平面圖。
      （2）外業(yè)項目測量。測繪人員依據(jù)房地產(chǎn)總平面圖和房屋竣工圖，對房屋及其附屬設(shè)施進行實地測量，分幢逐戶丈量記錄，調(diào)查房屋權(quán)界、共有部位，采集房屋內(nèi)、外部各類邊長數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測繪要求當事人現(xiàn)場配合，指認產(chǎn)權(quán)界限、共有面積。
      （3）內(nèi)業(yè)繪圖、測算面積。測繪人員依據(jù)外業(yè)測量采集的各類邊長數(shù)據(jù)，利用計算機繪制房產(chǎn)平面圖，計算房屋建筑面積。房產(chǎn)測繪及房屋面積計算工作應當執(zhí)行國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》和建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規(guī)則》。
      （4）質(zhì)量檢查驗收。測繪人員將測繪成果提交質(zhì)量檢查部門，質(zhì)檢部門依據(jù)有關(guān)技術(shù)規(guī)范，對測繪成果進行檢查驗收。
      （5）出具測繪成果。房產(chǎn)測繪成果經(jīng)檢查驗收質(zhì)量合格的，轉(zhuǎn)交產(chǎn)權(quán)登記部門用于房屋產(chǎn)權(quán)登記。
一、現(xiàn)場測量：
　　1、現(xiàn)場明確落實房產(chǎn)調(diào)查內(nèi)容：
　　（1）坐落名稱（2）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（3）幢號（4）層數(shù)（5）建成年代（6）結(jié)構(gòu)
　　2、對建筑物外觀總體查看：
　　（1）明確層數(shù)有否變化，有否退層
　　（2）單元數(shù)、各單元之間有否錯位
　　（3）有否閣樓、地下室
　　（4）各層南北陽臺有否變化或不同及其封閉情況；
　　對于外測與施工圖紙有不同的應作好記錄，測量過程中重點測量。
　　3、實測記錄原則：
　　（1）測量數(shù)據(jù)應明確注明是幾層、哪個部位的，以便核查；
　　（2）對于所有變化、測量數(shù)據(jù)都應進行筆錄，筆記要清晰，不能靠記憶，以備校對和審查；
　　（3）外測數(shù)據(jù)應詳細，寧多勿少。
　　 4、測量過程中應注意以下事項：
　　（1）明確陽臺結(jié)構(gòu)形式，區(qū)別陽臺及觀光臺，確定是按陽臺還是主體內(nèi)結(jié)構(gòu)，注意陽臺頂層變化；
　　（2）明確陽臺封閉情況（每單元、每層有時不同）；
　　（3）確定外墻體，分割墻體厚度及外墻皮裝飾厚度及結(jié)構(gòu)形式；
　　（4）明確公用部分分割，用途范圍、服務(wù)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)歸屬，特別是樓層間共用部分的變化；
　　（5）對復式結(jié)構(gòu)注意復式樓梯的位置，所占空間，管道井等小部分共用面積的變化，特別是頂層；
　　（6）閣樓層注意斜面情況，露臺、陽臺形式，老虎窗位置，防火樓梯的空間使用歸屬；
　　（7）對大型連體結(jié)構(gòu)及公建，明確公用面積的服務(wù)對象（特別是與地下車庫連通部分），消防、人防部分的權(quán)屬，根據(jù)規(guī)范明確分攤；
　　（8）對地下室必須每間測量，特別是主體墻外的分割墻及墻體厚度變化；
　　（9）樓上部分必須對每戶型及分間情況進行實測，注意墻體不規(guī)則變化，對相同或鏡像單元、層、戶必須進行實際確認；
　　（10）每部分必須測兩遍以上，對測量數(shù)值報兩遍，記錄者詳細標記。
二、繪圖
　　1、必須先根據(jù)實測記錄對照核準每部位尺寸；
　　2、必須按測量草圖要求準確注明各要素，特別是座落、層數(shù)、建成年代、單元排列、樓層平面分列、指北方向等；
　　3、尺寸標注要嚴格按居中推算，不管碎部、大小，并且清晰、準確、位置正確，對相應或鏡像關(guān)系的必須另行標注，不得省略；
　　4、凡是有變化樓層必須單獨畫出，不得只用文字說明；
　　5、對公用部分界限要清晰，名稱必須用文字標注說明；
　　6、對陽臺的封閉與否必須用虛、實線區(qū)分，必要時用文字備注說明；
　　7、對地下室每間開門位置，特別是與車庫及其他空間相連通要準確標示；
　　8、對外墻厚度必須區(qū)分明了，說明準確；
　　9、對預測項目必須認真對照每層變化情況，特別是對閣樓部分必須認真識圖，準確推算夠高部分尺寸，對老虎窗的寬度、高度仔細對照圖紙核實；
　　10、明確本幢建筑需分攤的部分，該分攤給誰，從而確定劃分本幢建筑的功能區(qū)；
　　11、用微機標注時，一定要注意標注尺寸的捕捉點是否正確。
三、自檢自查
　　1、必須對繪圖要求認真對照，逐步檢查；
　　2、必須對整個項目的總尺寸進行核查，每部分尺寸是否閉合；
四、校對
　　1、校對人必須對整個項目全面細致的進行核實查對，對查找的問題必須做好記錄，及時并監(jiān)督改正。
　　2、對于閣樓、地下室需推算的地方，校對人必須自己獨立推算一邊；
　　3、對于缺少原始記錄的應責令負責人實測；
　　4、校對人不得只走形式，簽字了事，甚至直接簽字；
　　5、確定繪圖無誤后，雙方簽字，連同校對記錄交予科室負責人。

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